外國人買臺灣房地，為什麼還要看互惠與縣市核准？

外國朋友想買臺灣的公寓或透天，賣方問：「有護照，也簽了契約，是否就能直接過戶？」這個示意情境要先拆成三件事：該國與臺灣是否符合平等互惠、預計取得的是哪一種土地及建物權利、是否已走完主管機關核准與登記程序。

先核對互惠與土地種類

土地法第18條採平等互惠：外國人取得或設定土地權利，以臺灣人民依條約或該國法律在該國能享有同樣權利為限。不能只因國籍出現在互惠一覽表，就推論各種土地都可取得；有些國家列的是附條件互惠，須看備註與標的型態。應以交易當時主管機關公布的資料與個案文件核對。

土地法第17條列有不得移轉、設定負擔或租賃於外國人的土地類別，例如林地、漁地等；第19條則列外國人得基於住宅、營業處所等用途取得的土地。符合互惠仍要核對土地使用、用途、標示與權利範圍。買賣契約、建物權狀與基地持分若有落差，先查清楚再承諾可以登記。

地所收件後的縣市政府審核

外國人取得房地的非繼承移轉案件，例如買賣、贈與，申請人把登記案件與相關應備文件一併送到土地所在地地政事務所。地所先收件並審查登記原因、當事人資格、稅務及其他文件；審查無誤後，由審查人員填報外國人案件資料、製作簡報表，備文送直轄市或縣（市）政府依土地法第20條核准。縣市政府核准後，依法報請內政部備查，並函復地所辦理後續登記；地所收到核准通知，才接續完成產權移轉登記。這比一般移轉案件多一道地方政府核准程序。內政部備查不是另一次個案許可；若屬第19條第1項第8款重大投資等目的，另有中央目的事業主管機關程序。

以新加坡籍買方為例

以新加坡籍買方為例，內政部的附條件互惠資料及地方地政機關說明，允許取得區分所有建物的專有部分作住宅或商業使用，並依公寓大廈管理條例第4條第2項取得相應基地所有權或地上權應有部分。這指的是建物與基地權利相連的特定情形，並不是讓買方自由取得任何一筆獨立土地。

若標的是透天厝連同整筆土地、空地，或表面像公寓但權利登記方式不清楚，不能僅憑「新加坡人可以買公寓」就簽約保證過戶。先拿建物與土地謄本，核對是否為區分所有建物、專有與共有部分、基地應有部分及使用用途，再向所在地政府地政單位確認互惠備註對該筆標的的適用。不同國籍也須各查各的互惠條件。

整理資料，並區分繼承案件

準備時將國籍證明、移轉原因、房地謄本、標的用途及契約資料分開列出，依所在地機關公告備齊文件。以新加坡籍買方為例，可具體詢問：「預計取得這個建號及基地持分，作住宅使用；地所收件後還須補哪些證明，何時會送縣市政府審核？」有了明確標示，承辦機關才能指出缺哪一項，不必由申請人把一般登記與地方政府核准當成兩件互不相干的申請。

本文談買賣、贈與等非繼承移轉的取得方向。外國人因繼承取得土地，不走上述縣市政府核准程序，但仍須核對平等互惠與土地種類等限制；遺贈、外國法人與特殊投資另有細節，不能照抄同一份清單。確認互惠、標的及必要核准後，再安排稅務及登記時程；正式簽約前可把取得條件寫清楚，避免核准未定便承諾一定能完成移轉。